Alugar imóvel ou investir em fundos imobiliários? Veja qual é mais rentável | Fundos Imobiliários | Valor Investe (globo.com)
Para quem ainda acha que comprar imóveis residenciais, para renda ou morar, é um bom negócio no Brasil, recomendo a leitura do artigo que saiu no Valor Investe na semana passada.
Embora o mesmo valha para imóveis comerciais e logísticos, demandando gestão profissional e visão de ciclo para gerar retornos consistentes, há um fetiche incompreensível quando o assunto é residência própria no Brasil.
Imóveis residenciais ficam obsoletos, saem de moda, sofrem impactos regulatórios (plano diretor, por exemplo), assim como são impactados fortemente pela demografia, movimentos migratórios e mudanças no tecido urbano.
Décadas de inflação crônica elevada criaram um mito que imóvel não perde valor, que seria um bem ou investimento "seguro" e que - muito importante num país com longo histórico inflacionário - manteria seu valor de reposição, garantindo proteção contra a inflação. Nada mais longe da verdade.
Se imóvel residencial mantivesse valor, as incríveis mansões dos Campos Elísios - antigo bairro chiquérrimo de São Paulo, valeriam pelo menos seu custo de reposição, algo que sabemos não ser verdade.
Dos 5 imóveis do fundo de logística onde eu trabalho, 4 foram comprados significativamente abaixo do custo de reposição, ou seja, alguém perdeu muito, mas muito dinheiro se apostou na preservação do valor investido pelo custo de construção, que subiu bem mais do que a inflação. E nesse caso são ativos de logística; no residencial é muito pior.
A conta feita pelo Santander (vide artigo) se baseou em dois cenários: compra de um apartamento de R$500 mil versus investimento do mesmo valor em fundos imobiliários, usando a média do retorno do IFIX (o índice dos fundos da bolsa), por um período de 3 anos extrapolando o retorno do começo de 2024 como base. Mesmo com as limitações metodológicas, as conclusões são contundentes: o investimento em FIIs traz um retorno líquido 2.4x maior do que receber aluguel de um apartamento.
Pior, o retorno do aluguel não levou em consideração o imposto de renda que o proprietário teria que pagar, nem tampouco algumas coisas importantes:
imóveis têm alto custo transacional - na hora da venda ou de alugar novamente é necessário fazer uma minirreforma, há o custo de anunciar, o incômodo de ficar indo mostrar o apto e ainda há corretagem a pagar (de venda ou de locação);
além do custo de reparar o imóvel quando há troca de inquilinos, há sempre os custos de IPTU e condomínio que o proprietário tem que arcar no caso de vacância;
imóveis não têm boa liquidez - a venda ou locação demanda tempo e esforço comercial significativo do proprietário;
imóveis não têm fracionalidade - ou seja, não é possível vender um banheiro ou parte da sala se o proprietário precisa de uma fração do valor para outro investimento ou despesa (comprar um carro, por exemplo). Imagine a surreal conversa entre inquilino e proprietário, quando este liga para avisar que a partir do mês seguinte a sala e um dos banheiros do apartamento serão vendidos para outra pessoa...
O estudo usou o Índice Residencial Aluguel FipeZAP para o mês de janeiro de 2024, uma média da cidade de São Paulo. Nessa média, proprietários de imóveis recebem 0,43% ao mês ou pouco mais de 5% ao ano. Brutos, ou seja, antes de impostos, despesas de manutenção e reparos, IPTU e condomínio quando vagos e corretagem.
Num país que tem juros reais (acima da inflação) historicamente entre os 5% e 7%, como as pessoas podem achar que ganhar 5% ao ano, antes de ajustar para inflação (historicamente acima de 5%) e outros custos, é um bom negócio? O pior cego é o que não quer ver.
Nos imóveis de maior valor a conta é ainda pior para os proprietários. Recentemente fiz uma busca por apartamentos para alugar nos Jardins, em São Paulo, e fiquei chocado ao encontrar inúmeros exemplos de imóveis rendendo abaixo de 4% ao ano. Rendimentos brutos, antes de impostos e outros custos e despesas, notem bem. A cegueira é ainda mais grave!
Mesmo quando a conta é feita para moradia própria, comprar em vez de alugar continua gerando resultados muito desfavoráveis, sendo melhor deixar o capital investido, usando (parte) dos juros acima da inflação para pagar a renda do imóvel.
Ou seja, a pessoa pode viver em imóvel alugado, preservar seu capital (liquidez tem muito valor), o capital aplicado é corrigido integralmente pela inflação (se investir em NTN-B, por exemplo), os juros pagam o aluguel e ainda sobra para reinvestir. E ainda se preserva a fracionalidade e a liberdade da liquidez.
Na minha experiência anedótica, 100% dos imóveis residenciais das pessoas próximas (família, amigos, colegas de trabalho, etc.) perderam valor versus a inflação do período de compra até a venda ou até o presente. Isso mesmo com a grande valorização que aconteceu no final dos anos 2000 com a volta do crédito imobiliário.
Com imóveis residenciais no Brasil SEMPRE se perde dinheiro. As pessoas só têm que escolher QUANTO vão perder.
E se há a preocupação de ter que se mudar com frequência, a legislação brasileira permite colocar uma "cláusula de permanência" no contrato, garantindo que o inquilino fique até o final do prazo (que pode ser 5 anos, 10 anos ou mais).
Períodos de locação de 10 anos casam bem com os ciclos normais das pessoas: entre o começo da vida profissional e os primeiros filhos, entre os filhos pequenos e a adolescência, a saída de casa dos filhos até os netos, e os anos finais. Todas essas etapas normalmente demandam cerca de 10 anos. Não seria melhor alugar imóveis por 10 anos, cada um adequado à fase de vida que estamos atravessando?
Enquanto a conta financeira compra-versus-alugar for desfavorável aos proprietários, só vale a pena investir em imóveis residenciais no exterior, onde a disfuncionalidade que vemos no Brasil não existe.
Eu falo isso para quem quiser ouvir há muitos e muitos anos. Eu disse ouvir, não escutar... Primeiro as pessoas têm que querer ouvir, depois vem o escutar...
Enfim, cada um sabe o quanto pode ou quer perder do seu rico dinheirinho!
Comentarios